Januar 2026 — Jedes Jahr werden in Deutschland rund 129.000 Ehen geschieden. Bei mehr als der Hälfte dieser Paare steht eine gemeinsame Immobilie im Raum. Die Frage, was mit dem Haus passiert, ist oft komplizierter als die Scheidung selbst. Der Hausverkauf bei einer Scheidung bringt erfordert sorgfältige Planung und Kommunikation. Auch wenn letzterer Punkt genau in dieser Situation besonders schwer fällt.
Die Ausgangslage
Das Statistische Bundesamt meldete für 2024 exakt 129.300 Scheidungen. Die durchschnittliche Ehedauer bis zur Scheidung lag bei 14 Jahren und 8 Monaten. Genug Zeit, um gemeinsam eine Immobilie zu kaufen, abzubezahlen und emotional daran zu hängen.
50,8 Prozent der geschiedenen Paare hatten minderjährige Kinder. Das verkompliziert die Situation zusätzlich: Wer bleibt im Haus? Wer zieht aus? Wer kann sich die Übernahme leisten?
Fünf Optionen für Ihren Immobilienverkauf bei einer Scheidung
Option 1: Gemeinsamer Verkauf
Der sauberste Schnitt. Das Haus wird verkauft, der Erlös nach Abzug der Restschuld aufgeteilt. Beide Partner können unabhängig voneinander einen Neuanfang machen.
Vorteil: Klare Verhältnisse, keine fortlaufende Abhängigkeit. Nachteil: Beide müssen sich auf Verkaufszeitpunkt und Mindestpreis einigen.
Option 2: Auszahlung eines Partners
Ein Partner übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Die Berechnung: Verkehrswert minus Restschuld, geteilt durch zwei.
Beispiel: Das Haus ist 400.000 Euro wert. Die Restschuld beträgt 150.000 Euro. Der Auszahlungsbetrag liegt bei 125.000 Euro.
Vorteil: Kontinuität, besonders wenn Kinder im Haus bleiben. Nachteil: Die Bank muss den übernehmenden Partner als alleinigen Kreditnehmer akzeptieren. Das gelingt nicht immer.
Option 3: Übertragung auf die Kinder
Das Haus wird an die gemeinsamen Kinder übertragen. Die Eltern behalten ein Wohnrecht oder Nießbrauch.
Vorteil: Die Immobilie bleibt in der Familie. Nachteil: Komplexe steuerliche und rechtliche Gestaltung erforderlich.
Option 4: Vermietung
Das Haus wird gemeinsam vermietet. Die Mieteinnahmen werden geteilt, die laufenden Kosten ebenso.
Vorteil: Kein Verkaufsdruck. Nachteil: Fortlaufende Abhängigkeit und Abstimmungsbedarf zwischen zwei Menschen, die sich eigentlich trennen wollen.
Option 5: Teilungsversteigerung
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen.
Vorteil: Erzwingt eine Lösung. Nachteil: Versteigerungserlöse liegen in der Regel 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert.
Zugewinnausgleich: Was das Haus damit zu tun hat
Ohne Ehevertrag leben die meisten Paare in einer Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Was während der Ehe an Vermögen hinzukommt, wird bei der Scheidung ausgeglichen.
Stichtag für die Berechnung: Der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner zugestellt wird. Der Wert des Vermögens zu diesem Zeitpunkt zählt.
Szenario 1: Beide im Grundbuch
Beide Partner sind Miteigentümer. Die Wertsteigerung während der Ehe fließt beiden gleichermaßen zu. Bei 50/50-Eigentum gibt es bezüglich der Immobilie keinen Ausgleich untereinander.
Szenario 2: Nur einer im Grundbuch
Der eingetragene Eigentümer bleibt Eigentümer. Allerdings: Die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe erhöht sein Endvermögen und fließt in den Zugewinnausgleich ein.
Beispiel: Das Haus wurde 2015 für 280.000 Euro gekauft (nur ein Partner im Grundbuch). Bei Scheidung 2026 ist es 380.000 Euro wert. Die Wertsteigerung von 100.000 Euro ist Zugewinn. Der andere Partner hat Anspruch auf die Hälfte: 50.000 Euro.
Szenario 3: Haus vor der Ehe gekauft
Was vor der Ehe vorhanden war, gehört zum Anfangsvermögen. Nur die Wertsteigerung während der Ehe fließt in den Zugewinnausgleich.
Szenario 4: Haus geerbt oder geschenkt
Erbschaften und Schenkungen werden dem Anfangsvermögen zugerechnet, auch wenn sie während der Ehe anfallen. Die Wertsteigerung während der Ehe ist jedoch Zugewinn.
Die Spekulationssteuer-Falle bei Scheidung
Hier wird es gefährlich. Viele Paare stolpern über die Spekulationssteuer, ohne es zu ahnen.
Grundregel
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Ausnahme: Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Das Problem bei Trennung
Zieht ein Ehepartner aus dem gemeinsamen Haus aus, endet für ihn die Eigennutzung. Wird das Haus danach verkauft oder der Miteigentumsanteil an den Ex-Partner übertragen, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
Das BFH-Urteil vom 14. Februar 2023
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil (Aktenzeichen IX R 11/21) klargestellt: Der ausgezogene Ehepartner nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken. Auch dann nicht, wenn das gemeinsame minderjährige Kind und der Ex-Partner weiterhin dort wohnen.
Der Fall: Ein Ehepaar hatte 2008 gemeinsam ein Einfamilienhaus gekauft. 2015 zog der Mann aus. Die Frau blieb mit dem gemeinsamen Kind im Haus. 2017 übertrug der Mann im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung seinen Miteigentumsanteil an seine Ex-Frau.
Das Urteil: Der Verkauf ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Der Gewinn muss versteuert werden.
Die Logik des BFH: Die Nutzung durch das Kind kann dem Vater nur dann als Eigennutzung zugerechnet werden, wenn das Kind allein in der Wohnung lebt. Wohnt auch die Ex-Frau dort, liegt keine begünstigte Eigennutzung mehr vor.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 2015: 300.000 Euro (je 150.000 Euro pro Partner) Verkauf 2024: 400.000 Euro Gewinn pro Partner: 50.000 Euro
Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent zahlt der ausgezogene Partner 17.500 Euro Spekulationssteuer. Der Partner, der im Haus wohnen blieb, zahlt nichts.
Grunderwerbsteuer: Die gute Nachricht
Bei der Grunderwerbsteuer gibt es Entwarnung. Der Gesetzgeber hat Scheidungen privilegiert.
Übertragung während der Ehe
Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Solange die Scheidung noch nicht rechtskräftig ist, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Beispiel: Die Eltern haben das Haus 2018 gekauft. Der Sohn erbt 2024 und verkauft 2026. Die Spekulationsfrist der Eltern ist noch nicht abgelaufen. Der Verkaufsgewinn wird versteuert.
Ausnahme: Wenn die Eltern das Haus selbst bewohnt haben, kann diese Eigennutzung dem Erben zugerechnet werden.
Die Freibeträge bei Erbschaften: Ehepartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Geschwister 20.000 Euro.
Übertragung nach der Scheidung
Der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist ebenfalls grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
Achtung: Die Übertragung muss im Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung stehen. Ein Verkauf zwischen Ex-Partnern Jahre nach der Scheidung ohne Bezug zur damaligen Vermögensauseinandersetzung kann Grunderwerbsteuer auslösen.
Der Zeitfaktor: Wann verkaufen?
Variante A: Verkauf im Trennungsjahr
Beide Partner haben noch im selben Jahr in der Immobilie gewohnt. Die Eigennutzung ist für beide erfüllt. Kein Spekulationssteuer-Problem.
Variante B: Verkauf direkt nach dem Auszug
Wichtig: Der Verkauf muss im selben Kalenderjahr erfolgen wie der Auszug. Dann greift die Drei-Kalenderjahre-Regelung noch.
Beispiel: Auszug im März 2026, Verkauf im November 2026. Die Eigennutzung erstreckt sich über 2024, 2025 und 2026. Steuerfrei.
Variante C: Warten auf Ablauf der Zehn-Jahres-Frist
Wurde das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf ohnehin steuerfrei. Die Spekulationsfrist ist abgelaufen.
Variante D: Verkauf nach dem Auszug, aber vor Ablauf der Frist
Hier lauert die Steuerfalle. Der ausgezogene Partner muss seinen Gewinnanteil versteuern.
Praktische Empfehlungen
Vor dem Auszug
Klären Sie die Immobiliensituation, bevor einer auszieht. Ein voreiliger Auszug kann steuerliche Konsequenzen haben, die sich nicht mehr korrigieren lassen.
Verkehrswertermittlung
Lassen Sie den Wert der Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen oder Gutachterausschuss ermitteln. Das verhindert Streit über den Preis.
Bankgespräch führen
Klären Sie frühzeitig mit der Bank, ob eine Übernahme des Kredits durch einen Partner möglich ist. Die Bank muss zustimmen.
Steuerberater einschalten
Bei Immobilien innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ist steuerliche Beratung unverzichtbar. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind komplex, die Fehlerkosten hoch.
Scheidungsfolgenvereinbarung
Regeln Sie alle Vermögensfragen in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung. Das schafft Klarheit und vermeidet spätere Streitigkeiten.
Was Sie nicht tun sollten
Unter Zeitdruck verkaufen: Ein überstürzter Verkauf während der emotionalen Trennungsphase führt regelmäßig zu Verlusten von 10 bis 15 Prozent.
Die Immobilie als Druckmittel nutzen: Wer die Zustimmung zum Verkauf verweigert, um den Ex-Partner unter Druck zu setzen, riskiert eine Teilungsversteigerung mit erheblichen Wertverlusten.
Mündliche Absprachen treffen: Alles, was die Immobilie betrifft, gehört in einen notariellen Vertrag. Mündliche Vereinbarungen sind bei Grundstücksgeschäften unwirksam.
Die Spekulationssteuer ignorieren: Die Steuerlast kann fünfstellig sein. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf automatisch durch den Notar.
Fazit
Die Immobilie ist oft der größte Vermögenswert, um den bei einer Scheidung gestritten wird. Eine einvernehmliche Lösung spart Geld, Zeit und Nerven. Wer die steuerlichen Fallstricke kennt und rechtzeitig plant, kann erhebliche Summen sparen.
Die wichtigsten Punkte:
Erst die Immobiliensituation klären, dann ausziehen. Verkauf im selben Kalenderjahr wie der Auszug ist steuerlich am sichersten. Grunderwerbsteuer fällt bei scheidungsbedingten Übertragungen nicht an. Die Spekulationssteuer kann den ausgezogenen Partner treffen, auch wenn das Kind noch im Haus wohnt. Bei Uneinigkeit droht die Teilungsversteigerung mit erheblichen Wertverlusten.
Häufige Fragen zum Verkauf von Immobilien bei einer Scheidung
Das Haus gehört demjenigen, der im Grundbuch eingetragen ist. Bei gemeinsamem Grundbucheintrag gehört es beiden zu gleichen Teilen. Die Scheidung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Bei Uneinigkeit muss eine Lösung gefunden werden: Verkauf, Auszahlung oder Teilungsversteigerung.
Der Zugewinnausgleich berücksichtigt die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe. Stichtag ist der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Der Partner mit dem höheren Zugewinn zahlt die Hälfte der Differenz an den anderen Partner aus.
Ja, wenn Sie vor dem Verkauf aus dem Haus ausgezogen sind und die Zehn-Jahres-Frist seit dem Kauf noch nicht abgelaufen ist. Der BFH hat 2023 entschieden, dass der ausgezogene Partner seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, auch wenn das gemeinsame Kind dort wohnt.
Nein. Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung sind von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG).
Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, die jeder Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen kann, wenn keine Einigung über die Immobilie möglich ist. Der Erlös liegt in der Regel 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert.
Ja, ein Verkauf im Trennungsjahr oder davor ist möglich und oft steuerlich günstiger. Bei gemeinsamem Eigentum müssen beide Partner dem Verkauf zustimmen. Der Erlös kann für den späteren Zugewinnausgleich bereitgehalten werden.
Ja. Die Bank muss prüfen, ob der übernehmende Partner den Kredit allein bedienen kann. Die Bank ist nicht verpflichtet, der Umschuldung zuzustimmen. Ein frühes Gespräch mit der Bank ist daher wichtig.
Verkaufen oder übertragen Sie im selben Kalenderjahr, in dem Sie ausziehen. Oder warten Sie, bis die Zehn-Jahres-Frist seit dem Kauf abgelaufen ist. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist bei Immobilien innerhalb der Frist unverzichtbar.