Ein Todesfall in der Familie bringt neben der Trauer eine Lawine an Entscheidungen mit sich. Wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, stehen Erben vor Fragen, auf die sie selten vorbereitet sind: Muss das Haus verkauft werden, um andere Erben auszuzahlen? Welche Steuern fallen an? Braucht man zwingend einen Erbschein? Und was passiert, wenn sich die Geschwister nicht einigen können?
Die Antworten auf diese Fragen entscheiden darüber, ob am Ende ein erfolgreicher Verkauf zum Marktpreis steht oder ein zermürbender Rechtsstreit, der die Familie spaltet und den Erlös schmälert. Dieser Ratgeber liefert die notwendigen Informationen für alle, die ein Haus geerbt haben und nun vor der Entscheidung stehen, wie es weitergehen soll.
Die Ausgangslage: Was passiert rechtlich beim Erbfall?
Mit dem Tod eines Menschen geht dessen gesamtes Vermögen im selben Augenblick auf die Erben über. Das regelt Paragraph 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, und dieser Grundsatz ist wichtiger, als er auf den ersten Blick erscheint. Es gibt keinen Schwebezustand, keine Übergangsfrist, in der das Vermögen niemandem gehört. In der juristischen Sekunde des Todes werden die Erben Eigentümer – auch wenn sie davon noch gar nichts wissen.
Das bedeutet konkret: Wenn eine Mutter am 15. März um 14:32 Uhr verstirbt und ein Haus in Worms hinterlässt, gehört dieses Haus ab 14:32 Uhr ihren Kindern. Nicht ab der Testamentseröffnung, nicht ab der Erteilung des Erbscheins, nicht ab der Grundbuchberichtigung. Sofort. Diese sogenannte Universalsukzession hat weitreichende Konsequenzen: Die Erben sind ab diesem Zeitpunkt verantwortlich für die Verkehrssicherungspflicht des Grundstücks, für die Gebäudeversicherung, für die Grundsteuer, für offene Handwerkerrechnungen. Und sie sind verantwortlich für die Entscheidung, was mit der Immobilie geschehen soll.
Was viele nicht wissen: Dieses Eigentum ist zunächst ein faktisches, kein formales. Im Grundbuch steht weiterhin der Verstorbene als Eigentümer. Das Grundbuch ist in diesem Punkt schlicht falsch, und es wird erst durch einen aktiven Antrag der Erben berichtigt. Bis dahin können Wochen, Monate oder sogar Jahre vergehen. Verkaufen oder belasten kann man die Immobilie trotzdem – man braucht dafür lediglich einen Nachweis der Erbenstellung.
Die Sechs-Wochen-Frist: Annehmen oder Ausschlagen
Das Gesetz räumt Erben eine Überlegungsfrist ein. Innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der eigenen Berufung zum Erben muss entschieden werden, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird. Diese Frist aus Paragraph 1944 BGB ist nicht verhandelbar, und sie beginnt oft früher, als man denkt.
Der entscheidende Punkt ist die doppelte Kenntnis: Man muss wissen, dass der Erblasser verstorben ist, UND man muss wissen, dass man selbst Erbe geworden ist. Bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament ist das meist identisch – wer weiß, dass die Mutter gestorben ist, weiß als Kind auch, dass er Erbe ist. Bei testamentarischer Erbfolge kann es komplizierter werden: Wenn ein entfernter Verwandter überraschend zum Erben eingesetzt wurde und erst Wochen später vom Testament erfährt, beginnt seine Frist erst mit dieser Kenntnis.
Das Ausschlagen eines Erbes erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Ein formloser Brief genügt nicht, ein Anruf schon gar nicht. Die Erklärung muss entweder persönlich zur Niederschrift beim Nachlassgericht abgegeben oder von einem Notar beglaubigt und dann eingereicht werden. Die Kosten dafür sind überschaubar – etwa 30 Euro beim Nachlassgericht, bei notarieller Beglaubigung je nach Nachlasswert etwas mehr.
Wer die Frist verstreichen lässt, hat das Erbe angenommen. Automatisch und unwiderruflich. Eine nachträgliche Ausschlagung ist nur in extremen Ausnahmefällen möglich, etwa wenn man über die Überschuldung des Nachlasses arglistig getäuscht wurde. In der Praxis gelingt das fast nie.
Warum Ausschlagen manchmal die bessere Wahl ist
Der Gedanke, ein Erbe auszuschlagen, fühlt sich für viele Menschen falsch an. Wie kann man das Vermächtnis der Eltern ablehnen? Doch diese emotionale Reaktion verstellt den Blick auf die wirtschaftliche Realität. Ein Erbe ist ein Gesamtpaket. Man erbt nicht nur das Haus, sondern auch die Schulden, die Verbindlichkeiten, die offenen Rechnungen, die Bürgschaften, die Darlehen.
Ein Haus mit einem Marktwert von 300.000 Euro und einer Restschuld von 320.000 Euro ist kein Gewinn, sondern ein Verlust. Wenn zusätzlich noch 40.000 Euro Pflegeheimkosten offen sind, die vom Sozialamt vorgestreckt wurden und nun aus dem Nachlass zurückgefordert werden, wird das Erbe zum finanziellen Desaster. Die Erben haften mit ihrem gesamten Privatvermögen, nicht nur mit dem Nachlass.
Deshalb ist die erste Aufgabe nach einem Erbfall nicht die Planung des Hausverkaufs, sondern die schonungslose Bestandsaufnahme. Welche Vermögenswerte gibt es? Welche Schulden? Welche laufenden Verpflichtungen? Diese Analyse muss innerhalb der sechs Wochen abgeschlossen sein, sonst trifft man eine unwiderrufliche Entscheidung auf Basis unvollständiger Informationen.
Der Erbschein: Wann er nötig ist und wann nicht
Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis, das vom Nachlassgericht ausgestellt wird und die Erben sowie ihre Erbquoten ausweist. Er gilt als öffentliche Urkunde und genießt im Rechtsverkehr eine besondere Stellung: Wer sich auf einen Erbschein verlässt, ist in seinem Vertrauen geschützt, auch wenn der Erbschein sich später als falsch herausstellt.
Für den Verkauf einer geerbten Immobilie scheint der Erbschein auf den ersten Blick unverzichtbar. Das Grundbuchamt muss schließlich wissen, wer berechtigt ist, über die Immobilie zu verfügen. Tatsächlich ist der Erbschein aber in vielen Fällen überflüssig – und seine Beantragung kostet Zeit und Geld, das man sich sparen kann.
Die Alternative heißt: notarielles Testament oder notarieller Erbvertrag zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Wenn der Erblasser sein Testament bei einem Notar hat beurkunden lassen oder einen Erbvertrag geschlossen hat, reichen diese Dokumente zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts aus, um die Grundbuchberichtigung zu veranlassen und die Immobilie zu verkaufen. Das Nachlassgericht eröffnet jedes Testament, das bei ihm hinterlegt wurde oder das die Angehörigen dort einreichen, und erstellt darüber ein Protokoll. Dieses Protokoll bestätigt die Echtheit des Testaments und seinen Inhalt.
Nur bei privatschriftlichen Testamenten – also handgeschriebenen Testamenten ohne notarielle Beurkundung – und bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament ist der Erbschein zwingend erforderlich. Das Grundbuchamt akzeptiert in diesen Fällen keinen anderen Nachweis.
Die Kosten des Erbscheins
Die Gebühren für den Erbschein richten sich nach dem Wert des Nachlasses und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt. Es fällt eine doppelte Gebühr an: einmal für die Erteilung des Erbscheins selbst und einmal für die Abnahme der eidesstattlichen Versicherung, mit der die Angaben im Erbscheinsantrag bekräftigt werden müssen.
Bei einem Nachlasswert von 200.000 Euro kostet der Erbschein etwa 870 Euro. Bei 350.000 Euro sind es rund 1.870 Euro, bei 500.000 Euro bereits 2.670 Euro. Diese Beträge setzen sich aus der Gebühr für die eidesstattliche Versicherung und der Gebühr für den Erbschein selbst zusammen, jeweils nach Tabelle B des GNotKG.
Wer einen Notar mit der Antragstellung beauftragt, zahlt zusätzlich dessen Gebühren. Allerdings kann der Gang zum Notar sinnvoll sein, wenn die Anreise zum zuständigen Nachlassgericht weit ist oder wenn die Erbsituation komplex ist und rechtliche Beratung ohnehin erforderlich erscheint.
Die Bearbeitungszeit schwankt je nach Nachlassgericht erheblich. In manchen Bezirken dauert es zwei Wochen, in anderen drei Monate. Wer es eilig hat, sollte beim Nachlassgericht nachfragen, ob eine beschleunigte Bearbeitung möglich ist – in dringenden Fällen, etwa wenn ein Verkauf bereits angebahnt ist, zeigen sich manche Gerichte kooperativ.
Die Grundbuchberichtigung: Eine Frist mit finanziellem Anreiz
Nachdem die Erbenstellung nachgewiesen ist, muss das Grundbuch berichtigt werden. Der verstorbene Eigentümer wird gelöscht, die Erben werden eingetragen. Dieser Vorgang ist nicht nur eine bürokratische Notwendigkeit, sondern ein rechtliches Erfordernis: Das Grundbuch soll die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse korrekt wiedergeben.
Die Berichtigung erfolgt auf Antrag beim Grundbuchamt des Bezirks, in dem die Immobilie liegt. In Baden-Württemberg ist das die Gemeinde, in allen anderen Bundesländern das Amtsgericht. Dem Antrag sind der Erbnachweis (Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll) und die Sterbeurkunde beizufügen.
Der finanzielle Anreiz zur schnellen Berichtigung liegt in der Gebührenbefreiung: Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, fallen keine Gebühren an. Nach Ablauf dieser Frist wird die volle Gebühr fällig, die sich ebenfalls nach dem Immobilienwert richtet. Bei einer Immobilie im Wert von 350.000 Euro sind das etwa 635 Euro – kein Vermögen, aber auch kein Betrag, den man grundlos verschenken sollte.
Die Erbengemeinschaft: Gemeinsames Eigentum, gemeinsame Probleme
Wenn mehrere Personen erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft. Das Haus gehört dann nicht jedem Erben zu einem bestimmten Anteil – etwa dem einen die Hälfte, dem anderen die andere Hälfte -, sondern allen gemeinsam zur gesamten Hand. Diese Unterscheidung ist juristisch bedeutsam und hat massive praktische Auswirkungen.
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft könnte jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen. Er könnte seinen Hälfteanteil verkaufen, belasten, verschenken. Bei der Gesamthandsgemeinschaft, wie sie die Erbengemeinschaft darstellt, geht das nicht. Die Erben können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen. Jede Veräußerung, jede Belastung, jede Vermietung erfordert die Zustimmung aller Miterben. Nicht der Mehrheit – aller.
Diese Konstruktion ist auf Abwicklung angelegt, nicht auf Dauer. Das Gesetz geht davon aus, dass die Erbengemeinschaft den Nachlass auseinandersetzt, das Vermögen aufteilt und sich dann auflöst. In der Praxis bleiben Erbengemeinschaften jedoch oft Jahre oder sogar Jahrzehnte bestehen, weil sich die Beteiligten nicht einigen können. Das Haus steht leer oder wird notdürftig verwaltet, verfällt langsam, verliert an Wert. Niemand investiert, weil niemand allein profitieren würde. Niemand verkauft, weil jeder andere Vorstellungen hat.
Die Einstimmigkeitsregel und ihre Grenzen
Paragraph 2040 BGB legt fest, dass die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen können. Das bedeutet: Wenn drei Geschwister ein Haus erben und eines davon den Verkauf ablehnt, können die anderen beiden nicht überstimmen. Es gibt kein Mehrheitsprinzip, keine qualifizierte Mehrheit, keine Möglichkeit, den Widerstand eines Einzelnen zu brechen – jedenfalls nicht auf dem direkten Weg.
Die Verwaltung des Nachlasses folgt anderen Regeln. Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung genügt nach Paragraph 2038 BGB die Stimmenmehrheit nach Erbteilen. Notwendige Reparaturen, die Beauftragung einer Hausverwaltung, der Abschluss einer Versicherung – all das kann mehrheitlich beschlossen werden. Aber die Grenze zur Verfügung ist schnell erreicht: Einen Handwerker mit einer größeren Sanierung zu beauftragen, die den Charakter der Immobilie verändert, wäre wieder verfügungsnah und erforderte Einstimmigkeit.
Diese rechtliche Konstruktion erzeugt in der Praxis endlose Konflikte. Geschwister, die seit Jahrzehnten nicht mehr miteinander gesprochen haben, müssen plötzlich gemeinsam Entscheidungen über Hunderttausende Euro treffen. Familiäre Altlasten, nie ausgesprochene Kränkungen, unterschiedliche Lebenssituationen prallen aufeinander. Der eine braucht das Geld dringend für die Ablösung seiner Hypothek, die andere hängt emotional am Elternhaus und will es behalten, der dritte lebt im Ausland und interessiert sich nicht die Bohne für die Details.
Der Verkauf des Erbteils: Ein Ausweg mit Tücken
Wer aus einer Erbengemeinschaft aussteigen will, ohne auf die Zustimmung der anderen zu warten, hat eine Möglichkeit: den Verkauf des eigenen Erbteils. Paragraph 2033 BGB erlaubt jedem Miterben, über seinen Anteil am Nachlass zu verfügen. Dieser Anteil umfasst nicht einzelne Nachlassgegenstände – man kann nicht seinen Anteil am Haus verkaufen und den Anteil am Barvermögen behalten -, sondern den gesamten Erbanteil als Einheit.
Der Käufer eines Erbteils tritt in die Erbengemeinschaft ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten des verkaufenden Miterben. Das macht Erbanteile zu einem schwierigen Verkaufsobjekt. Wer will sich schon in eine möglicherweise zerstrittene Erbengemeinschaft einkaufen, in der jede Entscheidung zum Machtkampf wird? Entsprechend niedrig sind die erzielbaren Preise: Ein Erbanteil wird regelmäßig mit einem Abschlag von 20 bis 30 Prozent auf den anteiligen Verkehrswert gehandelt.
Hinzu kommt ein weiteres Hindernis: die Miterben haben ein Vorkaufsrecht nach Paragraph 2034 BGB. Wenn ein Miterbe seinen Anteil verkaufen will, muss er den Kaufvertrag zunächst abschließen und dann den anderen Miterben mitteilen. Diese haben zwei Monate Zeit, in den Vertrag einzutreten und den Anteil zu den gleichen Konditionen selbst zu erwerben. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, wird der Verkauf an den Dritten wirksam.
Dieses Vorkaufsrecht ist einerseits sinnvoll – es gibt den Miterben die Chance, Fremde aus der Gemeinschaft herauszuhalten. Andererseits macht es den Verkauf von Erbanteilen noch unattraktiver: Welcher Käufer will einen Vertrag abschließen, wenn zwei Monate lang das Risiko besteht, dass die Miterben ihm den Anteil wieder wegnehmen?
Die Teilungsversteigerung: Der letzte Ausweg
Wenn alle Verhandlungen scheitern, wenn Mediation nichts bringt, wenn die Miterben sich unversöhnlich gegenüberstehen, bleibt ein letztes Mittel: die Teilungsversteigerung nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung. Jeder Miterbe kann sie beantragen, unabhängig von der Größe seines Anteils. Es braucht keine Begründung, keinen Nachweis gescheiterter Einigungsversuche, keine Verhältnismäßigkeitsprüfung. Der Antrag genügt.
Das Verfahren läuft vor dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert, ein Versteigerungstermin wird angesetzt, Interessenten können bieten. Der Erlös fließt in den Nachlass und wird dann unter den Miterben aufgeteilt. Die Erbengemeinschaft ist damit faktisch beendet – zumindest was die Immobilie angeht.
Was sich nach einer sauberen Lösung anhört, ist in Wahrheit ein Desaster für alle Beteiligten. Versteigerungserlöse liegen regelmäßig deutlich unter dem Marktpreis, oft 20 bis 30 Prozent niedriger. Die Kosten des Verfahrens – Gutachter, Gericht, Veröffentlichungen – schmälern den Erlös zusätzlich. Und das Verfahren zieht sich: Sechs bis zwölf Monate sind realistisch, manchmal länger.
Dazu kommt die emotionale Komponente. Eine Teilungsversteigerung ist eine öffentliche Niederlage. Das Elternhaus wird unter den Hammer gebracht wie ein gepfändeter Fernseher. Fremde Menschen laufen durch die Räume, in denen man aufgewachsen ist. Nachbarn tuscheln. Die Familienzerrüttung wird amtlich dokumentiert.
Dennoch hat die Teilungsversteigerung ihre Berechtigung. Sie ist das ultimative Druckmittel, das jeden Miterben zwingt, seine Position zu überdenken. Oft genügt die bloße Ankündigung, einen Antrag stellen zu wollen, um verhärtete Fronten aufzuweichen. Wer weiß, dass die Alternative eine öffentliche Versteigerung mit Erlöseinbußen ist, wird bei Verhandlungen über einen freihändigen Verkauf plötzlich kompromissbereiter.
Die Spekulationssteuer: Wann der Fiskus zugreift
Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb unterliegt der Spekulationssteuer nach Paragraph 23 Einkommensteuergesetz. Diese Regelung gilt grundsätzlich für alle privaten Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien. Der Gewinn – also die Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis abzüglich Werbungskosten – wird dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und einem Veräußerungsgewinn von 150.000 Euro wären das 63.000 Euro Steuerlast.
Bei geerbten Immobilien gelten jedoch Sonderregeln, die für die Erben meist vorteilhaft sind. Der entscheidende Punkt steht in Paragraph 23 Absatz 1 Satz 3 EStG: Für die Berechnung der Spekulationsfrist wird dem Erben die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Erwerb durch den Verstorbenen.
Ein Beispiel macht das anschaulich: Eine Mutter kaufte 2013 ein Haus für 180.000 Euro. Sie verstirbt 2025, das Haus ist inzwischen 350.000 Euro wert. Ihre Tochter erbt und verkauft 2026. Obwohl zwischen Erbfall und Verkauf nur wenige Monate liegen, ist die Spekulationsfrist längst abgelaufen – sie endete 2023, zehn Jahre nach dem Kauf durch die Mutter. Der Veräußerungsgewinn von 170.000 Euro bleibt steuerfrei.
Die Drei-Kalenderjahre-Regel bei Eigennutzung
Selbst wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, muss keine Spekulationssteuer gezahlt werden, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das Gesetz verlangt die Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren. Entscheidend ist das Kalenderjahr, nicht der tatsächliche Zeitraum.
Diese Formulierung eröffnet eine legale Gestaltungsmöglichkeit: Wer Ende Dezember 2024 in die geerbte Immobilie einzieht und sie Anfang Januar 2026 verkauft, hat drei Kalenderjahre abgedeckt – 2024, 2025, 2026 -, obwohl er nur etwa 13 Monate dort gewohnt hat. Die Spekulationssteuer entfällt, auch wenn die Zehn-Jahres-Frist noch läuft.
Für diese Steuerbefreiung kommt es auf die tatsächliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken an. Eine bloße Anmeldung beim Einwohnermeldeamt genügt nicht, wenn die Immobilie nicht wirklich bewohnt wird. Umgekehrt ist die Meldung nicht zwingend erforderlich, wenn die Nutzung anderweitig nachgewiesen werden kann. Entscheidend ist die Realität, nicht die Formalität.
Auch die Eigennutzung des Erblassers wird dem Erben zugerechnet. Wenn die verstorbene Mutter das Haus bis zu ihrem Tod selbst bewohnt hat, gilt die Drei-Kalenderjahre-Regel als erfüllt, selbst wenn der Erbe die Immobilie nie betreten hat. Das ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und kann für Erben, die schnell verkaufen wollen, erhebliche Steuervorteile bedeuten.
Die Berechnung des Veräußerungsgewinns
Wenn doch Spekulationssteuer anfällt, wird der Gewinn nach einem festen Schema ermittelt. Ausgangspunkt ist der Verkaufspreis, von dem zunächst die Veräußerungskosten abgezogen werden: Maklergebühren, Notarkosten für den Kaufvertrag, Kosten für Gutachten oder Home Staging. Von diesem Betrag wird dann der ursprüngliche Anschaffungspreis abgezogen, also der Kaufpreis, den der Erblasser seinerzeit gezahlt hat.
Zusätzlich mindern sogenannte Anschaffungsnebenkosten den zu versteuernden Gewinn: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren des ursprünglichen Kaufs, Maklergebühren, die der Erblasser gezahlt hat. Auch nachträgliche Herstellungskosten – etwa für einen Anbau oder eine grundlegende Sanierung – können abgezogen werden, nicht jedoch Erhaltungsaufwendungen wie laufende Reparaturen.
Die Dokumentation dieser Kosten ist entscheidend. Idealerweise finden sich im Nachlass des Erblassers der ursprüngliche Kaufvertrag und die Rechnungen über Anschaffungsnebenkosten und Herstellungsmaßnahmen. Ist das nicht der Fall, wird die Rekonstruktion schwierig. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, ist verpflichtet, diesen 30 Jahre aufzubewahren und kann eine Abschrift ausstellen – falls er noch existiert und die Unterlagen findet.
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Die Erbschaftssteuer: Freibeträge, Steuerklassen, Bewertung
Unabhängig von der Spekulationssteuer, die auf den Veräußerungsgewinn anfällt, existiert die Erbschaftssteuer, die auf den Erwerb selbst erhoben wird. Beide Steuern haben unterschiedliche Bemessungsgrundlagen, unterschiedliche Freibeträge und unterschiedliche Steuersätze. Beide können gleichzeitig anfallen, keine von beiden, oder nur eine – je nach Konstellation.
Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erbe. Das Gesetz unterscheidet drei Steuerklassen mit unterschiedlichen Freibeträgen und Steuersätzen. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gehören zur Steuerklasse I und genießen einen Freibetrag von 500.000 Euro. Kinder, Stiefkinder und Kinder verstorbener Kinder erhalten 400.000 Euro frei. Enkelkinder haben einen Freibetrag von 200.000 Euro, wenn ihre Eltern noch leben, und 400.000 Euro, wenn der Elternteil in der Linie zum Erblasser bereits verstorben ist.
Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern fallen in die ungünstigere Steuerklasse II mit nur 20.000 Euro Freibetrag. Alle anderen Personen – Freunde, Lebensgefährten ohne Eintragung, entfernte Verwandte – gehören zur Steuerklasse III, ebenfalls mit 20.000 Euro Freibetrag, aber noch höheren Steuersätzen.
Die Steuersätze beginnen bei 7 Prozent für kleine Erbschaften in Steuerklasse I und steigen auf bis zu 50 Prozent für große Erbschaften an Fremde in Steuerklasse III. Ein Neffe, der von seiner Tante eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro erbt, muss auf 280.000 Euro (nach Abzug des Freibetrags) zwischen 15 und 30 Prozent Erbschaftssteuer zahlen, je nach genauem Wert – das sind schnell 50.000 Euro oder mehr.
Das Familienheim: Steuerbefreiung bei Selbstnutzung
Eine wichtige Ausnahme existiert für das sogenannte Familienheim. Erbt ein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner die selbstgenutzte Immobilie des Verstorbenen und bewohnt sie mindestens zehn Jahre selbst weiter, bleibt der Erwerb vollständig erbschaftsteuerfrei – unabhängig vom Wert der Immobilie. Diese Regelung gilt unbegrenzt, ein Haus im Wert von fünf Millionen Euro kann so steuerfrei vererbt werden.
Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder gilt die Steuerbefreiung ebenfalls, allerdings mit einer Einschränkung: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen. Der überschießende Teil wird anteilig besteuert. Ein Haus mit 300 Quadratmetern Wohnfläche würde also zu einem Drittel steuerpflichtig, zu zwei Dritteln steuerfrei bleiben.
Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist in allen Fällen, dass der Erblasser die Immobilie bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat und dass der Erbe sie unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, zu eigenen Wohnzwecken nutzt und mindestens zehn Jahre bewohnt. Gibt der Erbe die Selbstnutzung vor Ablauf der zehn Jahre auf – sei es durch Verkauf, Vermietung oder einfaches Ausziehen -, wird die Steuer rückwirkend fällig. Ausnahmen gelten nur für zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit oder Tod des Erben.
Die Bewertung der Immobilie für die Erbschaftssteuer
Für die Berechnung der Erbschaftssteuer muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Das Finanzamt legt dabei den sogenannten Bedarfswert zugrunde, der sich nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes berechnet. Dieser Wert kann vom tatsächlichen Marktwert erheblich abweichen, sowohl nach oben als auch nach unten.
Die Bewertung erfolgt in der Regel durch das Lagefinanzamt, also das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Es wendet je nach Immobilienart unterschiedliche Verfahren an: Das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und typische Einfamilienhäuser, bei denen ausreichend Vergleichsdaten vorliegen. Das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und Geschäftsimmobilien. Das Sachwertverfahren für besondere Objekte ohne Vergleichswerte.
Die Erfahrung zeigt, dass die Finanzämter bei der Bewertung tendenziell eher zu hoch als zu niedrig ansetzen. Der Bedarfswert kann 10, 20 oder sogar 30 Prozent über dem Preis liegen, der am Markt tatsächlich erzielbar wäre. Erben sollten diesen Wert nicht einfach akzeptieren, sondern kritisch prüfen und gegebenenfalls mit einem eigenen Verkehrswertgutachten dagegen argumentieren. Das Finanzamt ist an einen nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswert gebunden.
Verkaufen, Vermieten, Selbstnutzen: Die Entscheidung
Die Entscheidung über die Zukunft der geerbten Immobilie ist mehr als eine finanzielle Kalkulation. Emotionen spielen hinein, familiäre Bindungen, praktische Erwägungen, steuerliche Optimierungen. Dennoch sollte die Grundlage jeder Entscheidung eine nüchterne Analyse sein, welche Option wirtschaftlich und praktisch am sinnvollsten ist.
Der Verkauf
Der Verkauf einer geerbten Immobilie schafft Klarheit. Der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt, jeder erhält seinen Anteil in liquider Form, die Erbengemeinschaft kann aufgelöst werden. Niemand muss sich mehr um Verwaltung, Instandhaltung oder Vermietung kümmern. Streitpotenzial zwischen Miterben wird eliminiert.
Wirtschaftlich ist der Verkauf oft die beste Option, wenn die Mietrendite der Immobilie niedrig ist, erheblicher Sanierungsbedarf besteht oder die Erben das Kapital für andere Zwecke benötigen. Eine Mietrendite von 2 bis 3 Prozent, wie sie bei unsanierten Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen durchaus vorkommt, rechtfertigt den Aufwand der Vermietung kaum – zumal Instandhaltungskosten, Leerstandsrisiko und Verwaltungsaufwand die Rendite weiter schmälern.
Der Verkauf ist auch dann sinnvoll, wenn keiner der Erben die Immobilie selbst nutzen will oder kann. Ein Einfamilienhaus in Osthofen nützt einem Erben in München nichts, der dort weder leben noch regelmäßig nach dem Rechten sehen kann. Die emotionale Bindung an das Elternhaus ist nachvollziehbar, aber sie darf nicht zu wirtschaftlich unsinnigen Entscheidungen führen.
Erfahren Sie mehr über den Ablauf eines Immobilienverkaufs in unserer Region.
Die Vermietung
Die Vermietung erhält die Immobilie im Familienbesitz und generiert laufende Einnahmen. Sie ist dann sinnvoll, wenn die Mietrendite attraktiv ist, der Standort eine stabile Nachfrage erwarten lässt und die Erben bereit sind, die Verantwortung der Vermietung zu übernehmen oder eine Hausverwaltung zu beauftragen.
In Rheinhessen sind Mietrenditen von 4 bis 6 Prozent bei gut gelegenen, gepflegten Immobilien durchaus erreichbar. Ein Haus mit einem Wert von 350.000 Euro und einer Jahreskaltmiete von 18.000 Euro bringt eine Bruttorendite von gut 5 Prozent. Nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlegbaren Nebenkosten bleibt eine Nettorendite von vielleicht 3 bis 4 Prozent – immer noch respektabel im aktuellen Zinsumfeld.
Die Herausforderung liegt in der Verwaltung durch eine Erbengemeinschaft. Jede größere Entscheidung – Mieterhöhung, Reparatur, Mieterwechsel – erfordert Abstimmung unter den Miterben. Das funktioniert nur, wenn die Kommunikation reibungslos läuft und das Vertrauen untereinander intakt ist. In zerstrittenen Erbengemeinschaften wird die gemeinsame Vermietung schnell zum Albtraum.
Die Selbstnutzung
Die Selbstnutzung durch einen Erben ist emotional oft die bevorzugte Lösung, wirtschaftlich aber häufig die komplizierteste. Wenn ein Erbe einziehen will, müssen die anderen ausbezahlt werden. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro und drei Erben zu gleichen Teilen muss der Einziehende etwa 267.000 Euro aufbringen, um die Geschwister zu entschädigen. Dieses Kapital muss finanziert werden, was je nach Bonität und Zinssituation unterschiedlich leicht oder schwer fällt.
Steuerliche Vorteile können die Selbstnutzung attraktiv machen. Die Befreiung von der Erbschaftssteuer für das Familienheim bei zehnjähriger Selbstnutzung wurde bereits dargestellt. Auch die Spekulationssteuer entfällt, wenn die Drei-Kalenderjahre-Regel durch Eigennutzung erfüllt wird. Diese Vorteile müssen aber gegen die Kosten und Mühen der Eigennutzung abgewogen werden.
Der Ablauf: Vom Erbfall bis zur Schlüsselübergabe
Der Verkauf einer geerbten Immobilie folgt grundsätzlich dem gleichen Ablauf wie jeder andere Immobilienverkauf, erfordert aber zusätzliche Schritte zur Klärung der erbrechtlichen Situation. Der gesamte Prozess dauert typischerweise vier bis acht Monate, bei komplexen Erbsituationen oder schwierigen Immobilien auch länger.
Phase 1: Rechtliche Klärung (Woche 1 bis 8)
Am Anfang steht die Klärung der Erbenstellung. Wer ist Erbe, zu welchen Quoten, auf welcher Grundlage? Diese Fragen müssen beantwortet und dokumentiert sein, bevor an einen Verkauf zu denken ist. Wenn ein Erbschein erforderlich ist, sollte er so früh wie möglich beantragt werden – die Bearbeitungszeit beim Nachlassgericht ist unberechenbar.
Parallel dazu erfolgt die Bestandsaufnahme der Immobilie. Welche Belastungen sind im Grundbuch eingetragen? Gibt es Grundschulden aus der Finanzierung des Erblassers? Bestehen Wohnrechte, Nießbrauch oder andere Rechte Dritter? Diese Informationen ergeben sich aus dem Grundbuchauszug, der beim Grundbuchamt angefordert werden muss.
Phase 2: Wertermittlung und Entscheidung (Woche 4 bis 10)
Sobald die rechtliche Situation klar ist, muss der Wert der Immobilie ermittelt werden. Dieser Wert ist die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen: Ist ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll? Zu welchem Preis? Wie werden die Miterben entschädigt, wenn einer die Immobilie übernehmen will?
Die Wertermittlung kann durch einen vereidigten Sachverständigen erfolgen, dessen Gutachten gerichtsfest ist und auch vom Finanzamt für die Erbschaftssteuer anerkannt wird. Die Kosten liegen bei 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts, mindestens aber 1.500 bis 2.500 Euro. Alternativ bieten erfahrene Makler eine marktgerechte Einschätzung, die für Verkaufszwecke oft ausreicht, aber nicht die rechtliche Verbindlichkeit eines Gutachtens hat.
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Phase 3: Vorbereitung und Vermarktung (Woche 8 bis 16)
Vor dem Verkauf muss die Immobilie verkaufsfertig gemacht werden. Das bedeutet zunächst die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen: Grundbuchauszug (aktuell), Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Die Haushaltsauflösung ist ein weiterer notwendiger Schritt, den viele Erben unterschätzen. Ein Haus voller Möbel und persönlicher Gegenstände des Verstorbenen lässt sich schlecht verkaufen. Kaufinteressenten wollen sich die Räume vorstellen können, nicht durch überfüllte Zimmer navigieren. Die Entrümpelung kann selbst organisiert oder an professionelle Dienstleister vergeben werden, die je nach Umfang zwischen 1.000 und 5.000 Euro berechnen.
Phase 4: Besichtigung und Verhandlung (Woche 12 bis 24)
Mit einem professionellen Exposé und aussagekräftigen Fotos beginnt die Vermarktung. Interessenten werden qualifiziert – also auf ihre Kaufabsicht und finanzielle Leistungsfähigkeit geprüft -, Besichtigungstermine organisiert, Fragen beantwortet. Bei geerbten Immobilien kommen oft Fragen zum Zustand, zu Renovierungsbedarf und zur Geschichte des Hauses, auf die die Erben vorbereitet sein sollten.
Die Verhandlung über den Kaufpreis erfordert Fingerspitzengefühl. Erben sind emotional oft befangen – sie neigen entweder dazu, das Elternhaus überzubewerten, oder sie wollen es so schnell wie möglich loswerden und akzeptieren zu niedrige Angebote. Eine professionelle Begleitung durch einen Makler kann hier helfen, den Marktpreis zu realisieren.
Phase 5: Notartermin und Abwicklung (Woche 20 bis 32)
Der Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet. Dieser Termin erfordert Vorbereitung: Alle Erben müssen erscheinen oder sich wirksam vertreten lassen, der Erbnachweis muss vorliegen, etwaige Belastungen im Grundbuch müssen geregelt werden.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben den Kaufvertrag unterschreiben. Wenn ein Miterbe verhindert ist, kann er einem anderen Miterben oder einem Dritten Vollmacht erteilen. Diese Vollmacht muss notariell beglaubigt sein. Es empfiehlt sich, die Vollmachten rechtzeitig vor dem Notartermin zu organisieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Nach der Beurkundung folgt die technische Abwicklung: Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Zahlung des Kaufpreises, Eigentumsumschreibung, Übergabe. Dieser Prozess dauert typischerweise vier bis acht Wochen.
Typische Fehler und wie sie vermieden werden
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist ein komplexer Prozess, bei dem vieles schiefgehen kann. Die folgenden Fehler sehen Praktiker immer wieder – und sie kosten die Betroffenen regelmäßig fünfstellige Beträge oder mehr.
Fehler 1: Fehlende Bestandsaufnahme vor Annahme des Erbes
Wer das Erbe annimmt, ohne die finanzielle Situation des Nachlasses zu kennen, geht ein enormes Risiko ein. Die Annahme ist unwiderruflich, die Haftung für Schulden unbegrenzt. Eine gründliche Bestandsaufnahme innerhalb der Sechs-Wochen-Frist ist unverzichtbar, auch wenn sie unangenehm ist und Zeit kostet.
Fehler 2: Verpasste Fristen
Die Ausschlagungsfrist, die Frist für die gebührenfreie Grundbuchberichtigung, die Spekulationsfrist, die Frist für die Erbschaftsteuererklärung – wer diese Termine verpasst, zahlt drauf. Ein Kalender mit allen relevanten Fristen, idealerweise mit Erinnerungen einige Wochen vorher, ist eine einfache, aber wirkungsvolle Vorsichtsmaßnahme.
Fehler 3: Emotionale Preisvorstellungen
Das Elternhaus hat einen emotionalen Wert, der sich nicht in Euro messen lässt. Käufer interessiert das nicht. Sie zahlen den Marktpreis, nicht den Erinnerungspreis. Wer unrealistisch hohe Preisvorstellungen hat, verliert Monate mit erfolgloser Vermarktung und verkauft am Ende doch billiger, weil die Immobilie als Ladenhüter gilt.
Fehler 4: Ungeregelte Erbengemeinschaft
Mündliche Absprachen zwischen Geschwistern sind wertlos, wenn es zum Streit kommt. Alle Vereinbarungen über Aufgabenverteilung, Kostenübernahme, Verkaufsstrategie und Erlösverteilung sollten schriftlich fixiert werden. Ein Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar kostet ein paar hundert Euro und erspart möglicherweise einen Rechtsstreit über zehntausende.
Fehler 5: Verkauf ohne professionelle Begleitung
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist kein geeignetes Feld für Experimente. Die rechtlichen Fallstricke sind zahlreich, die emotionale Belastung hoch, die finanziellen Auswirkungen erheblich. Professionelle Unterstützung durch einen Makler mit Erfahrung bei Erbimmobilien, einen Steuerberater für die steuerlichen Fragen und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt für die erbrechtlichen Aspekte ist gut investiertes Geld.
Häufige Fragen zum Verkauf geerbter Immobilien
Muss ich einen Erbschein haben, um das geerbte Haus zu verkaufen?
Einen Erbschein brauchen Sie nur, wenn kein notarielles Testament und kein notarieller Erbvertrag existiert. Liegt ein solches Dokument zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll vor, genügt das als Nachweis Ihrer Erbenstellung. Die Grundbuchberichtigung und der Verkauf sind dann ohne Erbschein möglich. Bei handschriftlichen Testamenten und bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament ist der Erbschein hingegen zwingend erforderlich.
Wie schnell nach dem Erbfall darf ich das Haus verkaufen?
Es gibt keine Wartefrist. Rechtlich können Sie am Tag nach dem Erbfall den Verkauf einleiten, wenn Sie Ihre Erbenstellung nachweisen können. Praktisch dauert es aber meist einige Wochen, bis die Dokumente vorliegen und die Erbengemeinschaft sich geeinigt hat. Steuerliche Aspekte – insbesondere die Spekulationssteuer – können den optimalen Verkaufszeitpunkt beeinflussen.
Was passiert mit dem laufenden Darlehen meiner verstorbenen Eltern?
Das Darlehen geht auf die Erben über. Sie treten in den Kreditvertrag ein und haften für die Verbindlichkeit. Bei einem Verkauf wird das Darlehen aus dem Verkaufserlös getilgt, bevor der Rest an die Erben ausgezahlt wird. Die Bank muss der vorzeitigen Ablösung zustimmen und kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, die je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz erheblich sein kann.
Kann ein einzelner Miterbe den Verkauf erzwingen?
Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht erzwingen, wohl aber eine Teilungsversteigerung beantragen. Diese führt zwar zum Verkauf der Immobilie, aber unter ungünstigen Bedingungen mit typischerweise 20 bis 30 Prozent Erlöseinbuße gegenüber dem freihändigen Verkauf. Die Androhung einer Teilungsversteigerung ist oft wirksamer als ihre Durchführung.
Muss ich das geerbte Haus vor dem Verkauf renovieren?
Eine Renovierungspflicht gibt es nicht. Ob sich Renovierungen lohnen, hängt vom Einzelfall ab. Kleinere Schönheitsreparaturen – frischer Anstrich, gepflegter Garten, aufgeräumte Räume – kosten wenig und verbessern den Eindruck erheblich. Größere Sanierungen amortisieren sich selten: Käufer haben eigene Vorstellungen und kalkulieren ohnehin Renovierungskosten ein. Sie bevorzugen meist einen niedrigeren Kaufpreis mit Gestaltungsspielraum gegenüber einem höheren Preis für eine Renovierung nach fremdem Geschmack.
Wie wird der Verkaufserlös unter den Erben aufgeteilt?
Die Aufteilung richtet sich nach den Erbquoten, wie sie sich aus dem Testament oder der gesetzlichen Erbfolge ergeben. Zunächst werden vom Verkaufserlös alle Kosten abgezogen: Maklerprovision, Notarkosten, offene Darlehen, rückständige Grundsteuern, Kosten der Haushaltsauflösung. Der verbleibende Nettoerlös wird dann entsprechend der Quoten verteilt. Bei einer Erbengemeinschaft aus zwei Geschwistern zu je 50 Prozent erhält jeder die Hälfte.
Wer zahlt die Maklerprovision bei geerbten Immobilien?
Seit Dezember 2020 gilt bei Verkäufen an Verbraucher: Der Verkäufer muss mindestens so viel Provision zahlen wie der Käufer. In Rheinland-Pfalz ist eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer üblich, hälftig geteilt. Beide Seiten zahlen also 3,57 Prozent. Die Provision der Verkäuferseite mindert auf den ersten Blick den Nettoerlös, der unter den Erben verteilt wird. Schaut man jedoch genauer hin stellt man fest, dass der Verkauf mit einem Immobilienmakler häufig 5 – 15% Mehrerlös bringt. Je nach Ausgangssituation ist es also wahrscheinlich, dass die einzelnen Erben von einem professionellen Verkauf profitieren können.
Fazit: Der Verkauf als Neuanfang
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist mehr als eine Immobilientransaktion. Es ist ein Abschied von einem Ort, der für viele mit Kindheitserinnerungen, mit Familiengeschichte, mit dem Leben der Verstorbenen verbunden ist. Dieser emotionale Aspekt verdient Respekt und Raum.
Gleichzeitig ist der Verkauf auch ein Neuanfang. Der Erlös ermöglicht den Erben, eigene Pläne zu verwirklichen, Schulden zu tilgen, für das Alter vorzusorgen. Die Auflösung einer Erbengemeinschaft befreit von Abstimmungszwängen und Konfliktpotenzial. Das alte Haus geht an neue Bewohner, die es mit eigenem Leben füllen.
Diese Balance zwischen Abschied und Neuanfang zu finden, ist die eigentliche Aufgabe für Erben. Die rechtlichen und steuerlichen Fragen sind komplex, aber lösbar. Die emotionale Verarbeitung braucht Zeit und Verständnis. Beides zusammen ergibt einen Verkaufsprozess, der am Ende für alle Beteiligten funktioniert.
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Quellenverzeichnis:
Gesetze und Verordnungen
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere Paragraphen 1922-2385 (Erbrecht)
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/
Einkommensteuergesetz (EStG), Paragraph 23 (Private Veräußerungsgeschäfte):
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/
Bewertungsgesetz (BewG)
https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/
Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/
Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG)
https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/
Rechtsprechung:
Bundesfinanzhof, Urteil vom 03.09.2019, Az. IX R 10/19 (Eigennutzung bei Spekulationssteuer)
Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.02.2009, Az. IX R 51/07 (Anrechnung der Besitzzeit des Erblassers)
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar. Die steuerlichen und rechtlichen Regelungen können sich ändern. Für konkrete Entscheidungen sollte stets fachkundiger Rat eingeholt werden.